Creo que dos cosas son ciertas acerca de la $2.5 millones en subvenciones y otros fondos distribuidos durante el año pasado como resultado del Acuerdo de Beneficios Comunitarios (CBA) de Port Covington. La primera es que el dinero se utilizará bien en los vecindarios cercanos al proyecto Port Covington de 235 acres. La segunda es que el bien hecho por la CBA tiene un precio demasiado alto.
Si el acuerdo de financiamiento público de $660 millones que la ciudad firmó con Sagamore Development del fundador de Under Armour, Kevin Plank, en 2016 para la remodelación de Port Covington resulta ser un error, parte de la culpa es del CBA de $135,9 millones. Distrajo a los funcionarios de la ciudad de centrarse en la sabiduría del financiamiento público del proyecto y se convirtió en el lubricante que hizo avanzar el trato a pesar de las objeciones de los residentes de la ciudad.
Hay signos de problemas. los Reemplazo abrupto de Weller Development como desarrollador principal del proyecto de 235 acres en mayo sugirió que los dos principales inversionistas de Port Covington, Plank y Goldman Sachs Urban Investment Group, están preocupados.
Un motivo de preocupación podría ser el hecho de que no se han firmado inquilinos para oficinas y locales comerciales en edificios a punto de terminarse. otra es lo que El CEO de Goldman, David Solomon, describió recientemente como el alto riesgo de una recesión.
Los edificios vacíos con una posible desaceleración económica en el horizonte son un escenario estresante para los inversores, así como para la ciudad, que podría cargar con una infraestructura financiada con fondos públicos cedida a Baltimore sin ingresos para respaldar su mantenimiento. Además, el incumplimiento de pago de los bonos podría reducir la calificación de los bonos de la ciudad, aunque los tenedores de los bonos vendidos para financiar la infraestructura del proyecto no tienen recurso directo contra la ciudad.
El propósito de un CBA financiado por un desarrollador es asegurar beneficios específicos para los residentes de una comunidad en la que se encuentra un proyecto de desarrollo privado a cambio de su apoyo al proyecto. Usados apropiadamente, distribuyen más equitativamente la riqueza producida por el nuevo desarrollo. Usados incorrectamente, son poco más que dinero para callar.
Ahora parece que el CBA de Port Covington podría convertirse en un caso de estudio de lo que sucede cuando un CBA generoso nubla el juicio tanto de los líderes comunitarios como de sus representantes electos. Eso es especialmente problemático si un desarrollador busca un gran subsidio público para el proyecto, como en el caso de Port Covington.
El atractivo del trato que la ciudad firmó con Sagamore en 2016 era fácil de entender. A Estudio de marketing de 132 páginas encargado por Sagamore pronosticó que para 2037 el proyecto generaría un estimado de 26,500 nuevos empleos y $209 millones en ingresos gubernamentales estatales y locales.
Sin embargo, hubo una oposición concertada y reflexiva al acuerdo por parte del público. Algunas críticas se centraron en el supuesto fracaso de la «diligencia debida» de la ciudad sobre los beneficios y riesgos. Se expresó la preocupación de que el acuerdo dependía demasiado del crecimiento continuo de un solo fabricante en la industria de la ropa altamente competitiva, Under Armour.
Otra crítica fue que, al igual que los acuerdos de Harbor East y Harbor Point, el paquete de financiamiento basado en TIF hizo demasiado por los desarrolladores adinerados y muy poco por los residentes desfavorecidos de la ciudad.
Hubo un frenesí de alimentación en los meses previos a la aprobación del acuerdo por parte del Concejo Municipal en septiembre de 2016, con grupos que representaban a los residentes que clamaban por un pedazo del pastel de Port Covington. Presidente del Concejo Municipal Jack Young instó a Sagamore Development a cerrar un trato paralelo con grupos comunitarios y laborales para obtener su apoyo.
El CBA de Port Covington, promocionado como uno de los más lucrativos del país, fue el resultado. El acuerdo obtuvo el apoyo público al ofrecer beneficios, incluidos $25 millones para financiar programas de desarrollo de la fuerza laboral y $10 millones para financiar préstamos para pequeñas empresas.
La ciudad ignoró la oportunidad de revisar el acuerdo de Port Covington en 2020 antes de que se aprobara el primer conjunto de bonos. Para entonces, había señales de que el proyecto estaba en dificultades, incluida la caída de las ventas y los despidos en Under Armour.
Sin embargo, el proyecto había ganado demasiado impulso político para descarrilarse. Testimonio de grupos comunitarios dejó en claro que la CBA desempeñó un papel clave en la generación de ese impulso. La cola estaba moviendo al perro.
Con suerte, la remodelación de Port Covington no fracasará. Si es así, la experiencia de Baltimore se convertirá en una advertencia sobre permitir que el atractivo político de un CBA ahogue las preocupaciones legítimas sobre los méritos generales de una propuesta.
David Plymyer se jubiló como fiscal del condado de Anne Arundel en 2014. Su correo electrónico es dplymyer@comcast.net; Twitter: @dplymyer.